Fiscalidad del alquiler: cómo declarar los ingresos de una vivienda

1. ¿Qué ingresos se deben declarar?

Con carácter general, deben incluirse los ingresos obtenidos por el arrendamiento del inmueble, así como las cantidades percibidas por bienes y servicios vinculados al alquiler cuando corresponda. No conviene limitarse únicamente a la renta mensual si existen otros importes cobrados al inquilino.

• Rentas mensuales del alquiler.
• Importes por mobiliario o elementos cedidos conjuntamente, cuando proceda.
• Otros importes que tengan la consideración de ingreso del arrendamiento.
• Ingresos correspondientes a cada titular según su porcentaje de propiedad, cuando el inmueble tenga varios propietarios.

2. Del ingreso bruto al rendimiento neto

El resultado debe calcularse atendiendo al periodo en que el inmueble ha estado alquilado y a las reglas fiscales correspondientes. Después, cuando proceda, pueden aplicarse reducciones sobre el rendimiento neto positivo.

3. Gastos que pueden ser deducibles

Consulta la guía sobre gastos deducibles del alquiler.

4. ¿Qué ocurre si la vivienda no ha estado alquilada todo el año?

Debes distinguir entre los días en los que el inmueble ha generado ingresos por alquiler y los periodos en los que ha estado vacío, a disposición del propietario o destinado a otro uso. Algunos gastos deben imputarse proporcionalmente al periodo arrendado, mientras que los periodos sin alquiler pueden tener un tratamiento específico.

Además, un inmueble urbano que no haya estado alquilado y haya permanecido a disposición de sus titulares puede generar, en determinados casos, una imputación de renta inmobiliaria. La situación concreta depende de las circunstancias y de las reglas del IRPF.

5. Reducciones por alquiler de vivienda

Para el IRPF 2025, la Agencia Tributaria contempla diferentes reducciones sobre el rendimiento neto positivo de los arrendamientos destinados a vivienda, según la fecha del contrato y los requisitos que se cumplan:

Los porcentajes se refieren al régimen explicado por la Agencia Tributaria para el IRPF 2025. No se deben aplicar automáticamente sin revisar la fecha del contrato, el destino de la vivienda, la zona y el resto de requisitos.

6. Alquiler de vivienda habitual, temporada y turístico

El destino del inmueble es relevante. Las reducciones previstas para arrendamientos destinados a vivienda habitual no se aplican de la misma manera a alquileres temporales o turísticos.

• Vivienda habitual: puede cumplir los requisitos para las reducciones específicas.
• Alquiler de temporada: debe analizarse su tratamiento sin asumir automáticamente las reducciones de vivienda habitual.
• Alquiler turístico: no se aplican las reducciones del artículo 23.2 del IRPF destinadas al alquiler de vivienda habitual.
• Alquiler a una sociedad: hay que comprobar el uso real y la identificación de las personas que utilizarán la vivienda.

7. Ejemplo práctico

Ejemplo hipotético de una vivienda alquilada durante todo el año:

Sobre este resultado habría que revisar la amortización, los límites aplicables, la reducción que corresponda y las circunstancias personales del contribuyente. Por tanto, no debe confundirse con la cuota final de IRPF.

8. Documentación que debes conservar

• Contrato de alquiler y anexos.
• Justificantes de los cobros.
• Facturas de reparaciones y mantenimiento.
• Recibos del IBI, comunidad y seguros.
• Documentación de la hipoteca y sus intereses.
• Facturas de agencia, gestión y asesoría.
• Escritura de compra y gastos de adquisición.
• Documentación utilizada para calcular la amortización.

9. Errores frecuentes

• Declarar solo parte de los ingresos.
• Confundir la cuota completa de la hipoteca con los intereses deducibles.
• Aplicar una reducción sin revisar la fecha y las condiciones del contrato.
• No distinguir vivienda habitual, temporada y alquiler turístico.
• No prorratear correctamente los periodos de alquiler.
• No guardar facturas y justificantes.
• Utilizar porcentajes de un ejercicio fiscal anterior sin comprobar la normativa vigente.

10. Checklist antes de presentar la declaración

• ☐ He recopilado todos los ingresos del año.
• ☐ He separado los gastos por inmueble.
• ☐ Tengo las facturas y justificantes.
• ☐ He identificado los días alquilados y no alquilados.
• ☐ He calculado la amortización conforme a las reglas aplicables.
• ☐ He revisado la reducción que podría corresponder.
• ☐ He comprobado la normativa del ejercicio fiscal.
• ☐ He consultado a un asesor si existe alguna circunstancia especial.

Preguntas frecuentes

¿Tengo que declarar el alquiler aunque haya tenido pocos ingresos?

En general, los ingresos deben incluirse conforme a las reglas del IRPF. La obligación concreta depende de la situación fiscal global del contribuyente.

¿La reducción se aplica sobre los ingresos brutos?

No. Las reducciones de arrendamiento de vivienda se aplican, cuando proceda, sobre el rendimiento neto positivo y después de calcular los gastos deducibles aplicables.

¿Puedo aplicar la reducción a un alquiler turístico?

La Agencia Tributaria señala que las reducciones del artículo 23.2 no se aplican a los alquileres turísticos porque no tienen como finalidad cubrir una necesidad permanente de vivienda.

¿Es suficiente guardar los movimientos bancarios?

Los movimientos ayudan a justificar los pagos, pero debes conservar también las facturas y documentos que expliquen la naturaleza del gasto.

Aviso: Contenido general e informativo. No constituye asesoramiento fiscal, financiero ni legal. Revisa la información oficial de la Agencia Tributaria y consulta a un profesional antes de presentar tu declaración.

Fuentes oficiales: Agencia Tributaria: cálculo del rendimiento del alquiler · Reducciones por arrendamiento de viviendas.