¿Qué es la rentabilidad de un alquiler?
La rentabilidad de una vivienda alquilada relaciona los ingresos que genera el inmueble con el dinero necesario para adquirirlo. Es uno de los primeros indicadores que conviene calcular cuando se analiza una inversión inmobiliaria.
Sin embargo, no existe una única forma de medirla. Las dos referencias más habituales son la rentabilidad bruta y la rentabilidad neta.
Rentabilidad bruta: el cálculo más sencillo
La rentabilidad bruta compara los ingresos anuales del alquiler con el precio de compra de la vivienda. No descuenta los gastos de explotación ni otros costes de la operación.
Imagina una vivienda que cuesta 180.000 € y que puede alquilarse por 1.100 € al mes.
Ingresos anuales: 1.100 × 12 = 13.200 €.
Rentabilidad bruta: 13.200 ÷ 180.000 × 100 = 7,33 %.
Es un cálculo rápido y útil para comparar oportunidades de forma inicial, pero no significa que el propietario vaya a obtener un 7,33 % de beneficio sobre su dinero.
Rentabilidad neta: una visión más completa
La rentabilidad neta intenta acercarse más al rendimiento real de la vivienda descontando los gastos recurrentes asociados al alquiler.
Entre los gastos que pueden entrar en el cálculo están:
- IBI.
- Comunidad de propietarios que corresponda asumir al propietario.
- Seguro.
- Mantenimiento y pequeñas reparaciones.
- Periodos en los que la vivienda está vacía.
- Otros gastos recurrentes relacionados con el inmueble.
También es importante distinguir los gastos iniciales de compra, como impuestos y otros costes de adquisición, de los gastos anuales de explotación. Si queremos medir la rentabilidad sobre todo el dinero invertido, tiene sentido incorporar también esos costes iniciales.
Ejemplo de rentabilidad neta
Partimos de la misma vivienda:
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Precio de compra | 180.000 € |
| Gastos de compra | 18.000 € |
| Reforma | 5.000 € |
| Inversión total | 203.000 € |
| Alquiler mensual | 1.100 € |
| Vacancia | 0,5 meses/año |
| IBI | 500 €/año |
| Comunidad | 60 €/mes |
| Seguro | 250 €/año |
| Mantenimiento | 50 €/mes |
| Otros gastos | 25 €/mes |
Los ingresos efectivos serían 1.100 × 11,5 = 12.650 € al año.
Los gastos considerados serían 500 + (60 × 12) + 250 + (50 × 12) + (25 × 12) = 2.370 € al año.
El beneficio antes de financiación sería 12.650 − 2.370 = 10.280 €.
La rentabilidad neta sobre la inversión total sería aproximadamente 5,06 %.
¿Cuál deberías utilizar?
Depende de lo que quieras analizar. La rentabilidad bruta puede ser útil para una primera criba de viviendas porque es sencilla y permite comparar rápidamente precios y alquileres.
Para estudiar una operación con más detalle, la rentabilidad neta aporta más información porque incorpora gastos y vacancia. Aun así, incluso la rentabilidad neta de esta calculadora es una estimación: los impuestos personales, la fiscalidad, las reparaciones extraordinarias y otros elementos pueden cambiar el resultado final.
Rentabilidad y financiación no son lo mismo
Otro punto importante es la hipoteca. La rentabilidad del inmueble y el cash flow mensual responden a preguntas diferentes.
Una vivienda puede generar un beneficio antes de financiación y, al mismo tiempo, tener un cash flow mensual negativo si la cuota hipotecaria es suficientemente alta.
Por eso conviene analizar conjuntamente rentabilidad, financiación y flujo de caja.
Introduce precio, alquiler, gastos y financiación en nuestra calculadora.
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Preguntas frecuentes
¿La rentabilidad bruta incluye los gastos?
No. El cálculo habitual utiliza el alquiler anual y el precio de compra, sin descontar los gastos de la vivienda.
¿La rentabilidad neta incluye la hipoteca?
En el enfoque utilizado en esta guía, no. La rentabilidad neta mide el rendimiento de la operación inmobiliaria antes de la financiación. La hipoteca se analiza por separado mediante el cash flow.
¿Los impuestos están incluidos?
No necesariamente. La fiscalidad depende de la situación del propietario y de la operación. Por eso no conviene confundir esta estimación con el rendimiento final después de impuestos.
¿Qué pasa si la vivienda está vacía algunos meses?
Los ingresos efectivos disminuyen. Incorporar una previsión de vacancia suele proporcionar un escenario más prudente que asumir 12 meses completos de alquiler.
¿Es suficiente la rentabilidad para decidir si comprar?
No. También conviene analizar el precio de compra, los gastos, la financiación, el cash flow, el riesgo de vacancia y las características concretas de la vivienda y del mercado.